这两天后台好几个人把同一篇文章转给我，说黄奇帆预测的地产走向，今年已经应验了！ 我点进去从头看到尾，第一反应倒跟它准不准没多大关系，是那句“验证了”用得实在省事。 说实在话，这类标题我这两年见得太多，专家名字换一换，句式几乎一个字都不动，所以这回我挑了件最笨的活儿，把文章里那几个数字挨个查回原话。 更多的都是体面实际为主，并不是这里说一句，那里又说一句，呈现出来的市场价值没有真实性。 1、先回头看看他自己到底讲了什么 文章里把他的判断翻来覆去引了好几遍，可真正落在数字上的那句其实一点也不大，他说的是往后房价年均涨三个点到五个点。 这个涨幅比GDP增速还要低一截，跟居民收入差不多是同步的，照着算一套两百万的房子放十年也就两百九十来万。 其实他讲得最多的，是别的三件不太支持大涨的事，人往哪儿走、地方还剩多少库存、城里人还缺不缺房！ 城镇人均住房面积从早年的二十多平一路涨到四十多平，他说这话的时候用了个词叫摸到天花板。 而常住人口的城镇化率也已经到了67%，他自己形容这个数已经快走到尾声了！ 这几条摆在一块儿看，跟他被安上的那个预言上涨的名头，方向压根是对不上的。 他自己反复强调的还有一句，中国不会出现美日式的深度调整，因为首付门槛摆在那儿，户籍那边也还有2亿多人没进城。 另外一点，很多人从小城市进入到大城市这方面的发展，这些都是我们可以肯定得了的事情局面，并不是单纯的用这些数据来说，而是人口动向。 2、再看高盛那15%，原文里到底管着哪几套房 文章把它写成了高盛预判大城市核心区域未来三年要涨15%到20%，这个说法我特意花了一晚上回去找原始出处。 出处是高盛中国房地产团队主管王逸在今年六月的一次公开表态，报告原名翻过来叫抢在一线城市复苏之前布局。 那份报告从头到尾只点了两座城市的名，上海和深圳，别的地方一个字都没提，连北京广州都没算上。 都是讲到2026年到2028年这一段时间的情况而已，累计涨15%。 中海、华润、招商蛇口这些开发商的名字才是那份报告的主角，说的是它们在上海深圳有货，楼市起来了它们的股票更值钱！ 至于那15%，它前面其实还挂着一串限定词，中心城区、老破小、高端需求，中间那一层还在调整。 3、一句话传到你耳朵里，数字是会变的 三个版本并排摆在一起看，差别立刻就出来了，黄奇帆讲的是全国年均三个点到五个点，高盛讲的是沪深两城三年累计15%。 可这么一段话传到我们这边，它变成了大城市核心区域未来三年涨15%到20%，这个数一路上被抬高了不少！ 这么一路抬高下来，覆盖的城市被放大了，报告的性质也被悄悄换了个样子。 业内的报告，很多时候并不是我们口说而已，而是市场一个结局所决价值的走势，然后拉升或者是下降，这些都是一个巨大的考验。 何况就在去年这个时候，喊的其实还是另一个方向！ 我身边就有个做设计的老同事，这两年把这类标题当天气预报看，涨的跌的都转，懂的都懂，转完还来问我要不要跟着动一下。 当下的市场情况来说，有人是利好的，也有人说是不好的，而当下的市场好的地方确实往好的方向发展，不好的地方价值还会不断的被压缩，至于到压缩到什么程度呢？这个很难说，也有人说是压缩到我们“想不到”，一个市场局面，至于怎么样呢？还得要时间去验证。 特别