九月底，一份摩根大通的系列研报在圈子里传开了。几个做地产的朋友把文件转到我手机上，附了句话——这帮人又开始放大招了。 研报核心观点就一条，2027 年全国住宅供应会砍掉三成，房价拐点正式到来。消息传出来那天，港股内房股盘中拉了一波，上海几个中介的朋友圈也跟着热闹起来。 肯定有人嘀咕，老外的投行哪儿看得懂咱们的楼市？这个问题我自己也琢磨过。 翻了翻过去十来年的档案，发现一个有意思的现象——中国楼市几次大的方向转弯，摩根大通的研报节奏卡得挺准。所以这篇稿子，想写给两类朋友看。 一类是攒了几年首付准备买首套的年轻人，一类是手里有套老房想换个大点的改善家庭。把日历翻回 2014 年 11 月，当时楼市一片哀嚎，库存压顶、房企叫苦，街面上都在念叨楼市完了。 摩根大通的判断很冷静，政策底确认了，可市场底还得再磨十二到十八个月。这个节奏后来几乎踩得分毫不差。三次关键转折，三次都站对了方向。 所以这回它抛出 2027 年供应减三成的说法，不管你信不信，坐下来掰扯掰扯里面的逻辑总是值得的。三成这个数，不是办公室里拍脑袋拍出来的。 国家统计局口径下，2026 年 1 到 8 月，全国住宅新开工面积已经同比掉了 25.4%。这还只是现房销售制度全面铺开之前的过渡数据。 9 月之后，新出让的宅地统统按现房销售规则走。这一改，开发商从拿地到开盘的周期，从过去的六个月左右拉长到十八个月以上，资金成本至少抬三成。 中小房企扛不住，连国央企拿地都变得字斟句酌。这一轮收缩和过去完全是两种玩法。 预售制那套下，市场一热，开发商立马冲出去抢地，半年时间就能把货补上来。现在改成现房销售，哪怕今天看好市场明天就动手，房子真正能卖也得等到 2028 年之后。 供应断档不是一两个月就能填平的事，拉长到两到三年属于正常。过去那种一涨就供过于求的怪圈，这次大概率不会再上演。 拿 2025 年全国新房销售 8.81 亿平方米这个盘子做底子，假设 2027 年新开工真按三成的幅度往下走，再把动工到交付之间的时滞算进去，核心城市像样的房源会变得紧俏。 高盛给的测算是未来两年新房供应收缩 25% 到 30%，一线核心区 2026 年末率先触底。中信证券把时间点押在 2027 年春节前后，判断房价较大范围止跌回升。 瑞银拿出 9 月百强房企签约金额环比涨 11% 这组数据，认为好于历年同期的季节性。野村的判断是信用链条疏通后内需逐步修复，2027 年整体性企稳。 几家国内外头部机构同时指向同一个时间窗口，这在过去五年的调整期里头一回出现。更要紧的是，底部信号已经在数据上一条一条兑现。 统计局口径下，8 月末全国商品房待售面积 75349 万平方米，同比降 1.1%，连续五个月往下走。一线城市新房去化周期压到了 12 个月上下这个安全区间。 土地市场那边，9 月 300 城宅地成交溢价率回到 10.2%，比 2025 年的低点翻了一倍不止。必须把丑话说在前头，这不是全国同步起飞的普涨行情。 三成的供应缺口主要压在一线和强二线核心区位。这些地方人口还在净流入，有产业有工作，接盘的群体是稳定的。 未来三年核心区优质房产的温和涨幅大概在 10% 到 15%，年均三到五个点，和 GDP 增速同步，属于健康修复。至于人口外流的三四线、远郊无配套的板块，去化周期还挂在 30 个月以上，供应就算砍再狠，依然去不动。 准备买首套的朋友，窗口期已经开了。核心城市价格企稳，整体水位还贴着底部，议价空间大概还有 6% 可以谈。 房贷利率处在 2008 年金融危机以来的历史低位。首套贴息、贷款年限拉到 40 年、增值税减免这些政策礼包正在集中落地。 新房二手房库存都还算充裕，挑户型选楼层谈价格都有腾挪空间。回头看 2014 年年底那段日子，街头巷尾都在念叨楼市不行了，政策一落地，三个月后核心区就涨了一成，议价空间从 8% 收窄到 2%，好楼层根本抢不到。 改善置换的家庭，眼下是个难得的平衡点。二手房流动性连续五个月同比正增长，老房子能按合理价格顺利出手，不会像前两年那样挂了半年没人问。 核心区改善盘和品质次新房选择不少，一手房和二手房之间的价格倒挂虽然收窄了，但安全垫还在。9 月全国重点城市二手房交易里，卖旧买新的占比爬到了 62%。 这群人读懂了节奏。拖到明年房价明确往上走，老房子卖得贵一点，想买的改善房涨得更多，净换房成本会抬高。 纯投资的朋友，这一轮必须换个脑子。闭着眼睛买房等升值的日子翻篇了。 判断一套房值不值得投，标准得硬一点——年租金回报率要能覆盖持有成本，一线核心区不低于 2%，强二线核心区不低于 2.5%。这个指标把地段、配套、产业、品质全都压进去了。 租得出好价格的房子，才有稳定的居住需求托底。凑不齐这个回报率的标的，宁可把钱攥手里，也别硬着头皮上车。 从时政这个角度切进去看，这一轮现房销售制