在广州楼市核心地段，房价常年保持高位稳定，核心商圈房源几乎不存在大幅降价抛售的情况。 但2026年9月26日落幕的一场司法拍卖，刷新了很多人对老城核心资产的认知。 越秀区北京路商圈一栋封顶在建大楼，历经整整11次无人问津的流拍后，终于在第12次拍卖中成功成交，背后藏着老城烂尾资产的真实生存现状。 本次拍卖标的为景豪坊东区在建工程，也就是业内熟知的景豪方大厦项目，由破产的广州市景兴房地产开发有限公司打造。 不同于普通二手房处置，这是一宗房企破产清算的大型资产拍卖，规模和地段都属于广州近期少见的重磅处置房源。整场拍卖仅有一位竞买人报名，最终直接以起拍价顺利拿下，没有产生任何竞价溢价。 这套资产的价格缩水幅度，足以让人感到震撼。项目首次上线拍卖时，初始起拍价高达8.968亿元。经过多轮降价调整，本次最终起拍与成交价格定格在15045.8496万元。对比首轮拍卖价格，整体缩水超7亿元，降价幅度超乎市场预期，堪称腰斩式抛售。 很多人都会疑惑，地处广州最繁华的越秀区北京路商圈，为何优质资产会遭遇11次流拍。 要知道2026年北京路商圈二手房均价稳定在44000元每平米以上，核心新房单价更是突破十万元，这片区域几乎不存在卖不动的房源。这栋大楼的低价成交，并不是地段贬值，而是自身属性存在明显短板。 从项目硬件参数来看，这栋大厦的基础条件十分亮眼。项目坐落于越秀区大马站路6号，土地使用权面积1540平方米，总建筑面积约21601平方米。 建筑规划为地上25层、地下5层，目前主体结构已经完全封顶，仅剩余装修和配套收尾工程，不属于需要从头建设的荒地项目。 业态规划上，项目采用商住分层设计，地上楼层主打住宅产品，地下楼层规划商业配套，兼顾居住和商业运营双重属性。 周边配套更是无可挑剔，紧邻北京路步行街、广百百货、光明广场等成熟商业体，同时靠近南越王博物院，商业客流、文旅流量、生活配套全部拉满，是实打实的老城芯黄金地块。 本次成交折合单价仅6965元每平方米，对比商圈四万加的主流房价，形成了极致的价格反差。如此低廉的核心区房价，却无人争抢，核心原因在于项目的先天硬伤，抵消了地段的全部优势。首先是楼栋户型设计，项目采用小众塔楼结构，和当下主流的板式住宅差距明显。 塔楼户型普遍存在采光不均、通风较差、户型格局零碎等问题，居住舒适度远不如常规住宅小区。 对于追求居住品质的刚需和改善群体来说，这类房源的自住价值极低，很难进入主流购房选择清单。这也是核心地段低价房源，却难以吸引普通购房者的关键原因。 其次，项目地处北京路核心商圈，人流量巨大的同时，也带来了难以规避的弊端。片区日常车流、人流密集，早晚高峰交通拥堵问题突出，商圈噪音、人员杂乱等问题，都和安静宜居的居住需求相悖。即便完成全部装修，也很难打造成高品质居住社区。 除此之外，破产在建工程的处置风险，也是劝退绝大多数投资者的关键。这类资产涉及复杂的债务清算、产权梳理、手续补办等问题，后续开发流程繁琐，隐性成本极高。 普通房企和个人投资者，根本没有能力承接这类复杂资产，这也是前十一次拍卖无人报名的核心症结。 综合各项条件来看，这栋大楼的最优发展方向，早已不是住宅售卖。 依托核心商圈的流量优势，项目更适合改造为精品酒店、主题民宿、服务式公寓等业态。借助北京路常年不断的文旅客流，能够最大化发挥地段价值，避开居住属性的短板。 这次低价接盘，看似是抄底核心资产，实则是一场精准的商业布局。 普通购房者无法驾驭这类特殊房源，只有具备商业运营、项目改造、手续办理能力的专业机构，才能盘活这份沉淀多年的优质地块。未来项目改造落地后，大概率会彻底转型商用赛道，摆脱住宅属性的局限，实现价值翻盘。 特别